¿Se puede vender un inmueble sin realizar la sucesión?

Es habitual que los herederos se pregunten si pueden vender un inmueble heredado sin tener que iniciar la Sucesión. A continuación explicaré los caminos legales disponibles.

Saber si se puede vender un inmueble heredado sin tener que realizar la Sucesión es una de las consultas más frecuentes. Afortunadamente, la respuesta es sí, pero se deben tener en cuenta varios aspectos legales para no cometer errores.

En primer lugar, debemos tener en cuenta que en nuestro Régimen Civil solo puede vender un bien inmueble quien resulte ser el Titular Registral ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

Cuando una persona fallece, permanece siendo el Titular a los efectos registrales, sin perjuicio de que ahora sus herederos son los nuevos propietarios del bien inmueble.

Para que los herederos puedan vender el bien inmueble heredado deben iniciar la Sucesión, de modo que un Juez los declare herederos y ordene la inscripción a su nombre ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

Ahora bien, existen vías legales para que los herederos puedan vender los bienes heredados antes de iniciar la sucesión, una vez que está iniciada o al finalizarla. A continuación, describiré sucintamente los detalles y beneficios de cada operación.

1.- Si se realiza ANTES DE INICIAR LA SUCESIÓN se denomina “Cesión de Derechos Hereditarios” y debe instrumentarse a través de Escritura Pública (es decir, requiere de la intervención obligatoria de un Escribano Público).

Los herederos («Cedentes») transfieren los derechos que les corresponden en la herencia al comprador («Cesionario») a cambio de una contraprestación en dinero («Precio»).

Su principal ventaja es que para realizarla no es necesario iniciar la Sucesión, sino que puede realizarse desde que el mismo momento del fallecimiento del causante.

A cambio del dinero, los herederos deben entregar al Cesionario todos los documentos probatorios del derecho cedido o una copia certificada de ellos (Partida de Defunción, Partida de Matrimonio, Partidas de Nacimiento, Escritura de Compraventa, etc). Con la documentación recibida, el comprador quedan habilitado para iniciar la Sucesión y solicitar la inscripción a su nombre de los bienes cedidos.

En la mayoría de las ocasiones, es la opción más conveniente, ya que si bien el comprador tiene en cuenta los gastos de la Sucesión al realizar la oferta, los herederos cobran el dinero de inmediato, sin tener que esperar los prolongados tiempos ni afrontar los gastos del proceso judicial. Ahora bien, para no sufrir una disminución considerable del precio de venta, es importante que todos los herederos estén de acuerdo.

2.- Si se realiza CUANDO LA SUCESIÓN ESTÁ INICIADA, debemos distinguir si en el proceso sucesorio se ha dictado la Declaratoria de Herederos.

Para el caso de que aún no se haya dictado, la circunstancia es análoga a la situación descripta anteriormente, ya que los herederos deben ceder los derechos que tienen sobre los bienes que forman parte de la herencia.

Para el supuesto de que si se haya dictado la Declaratoria de Herederos, la situación cambia radicalmente, ya que a partir de ese momento procesal se puede solicitar judicialmente la inscripción de los bienes inmuebles a nombre de los herederos.

En circunstancias habituales, un bien inmueble se inscribiría dos veces. La primera vez, como una transmisión de derechos de la persona fallecida (Titular Registral) hacia sus herederos, para luego realizar una nueva transferencia de derechos de los herederos (nuevos Titulares Registrales) en favor de los nuevos compradores (“Tracto Sucesivo”). En esta modalidad de venta indirecta, deben abonarse dos veces los gastos de escrituración, inscripción, tasas y aranceles registrales.

Ahora bien, si los herederos han decidido vender el bien de manera inmediata, la opción más conveniente resulta ser realizar la Compraventa por “Tracto Abreviado”. En este caso, los bienes se inscriben una sola vez en el Registro de la Propiedad Inmueble y directamente a nombre de los compradores, por lo que a través de esta modalidad de venta directa los gastos de escrituración, inscripción, tasas y aranceles registrales se abonarían una sola vez.

3.- Por último, si se realiza una vez FINALIZADA LA SUCESIÓN E INSCRIPTOS LOS BIENES INMUEBLES, se tratará de una “Compraventa”, ya que una vez que los bienes inmuebles son inscriptos a nombre de los herederos, éstos pueden disponer de ellos libremente tal y como si los hubieran comprado conjuntamente.

Si querés realizar una consulta o recibir asesoramiento profesional sobre este tema escribinos a info@mundolegal.com.ar o completá el siguiente formulario que será respondido a la brevedad por un profesional.

92 comentarios

  1. Muy buena y clara explicación…sólo hubiera faltado explicar sobre el trámite engorroso que tiene que hacer el comprador para lograr la escritura

  2. Buen día, tengo una pregunta. Mi abuela le vende a mi tía de manera ficticia su proiedad para evadir un embargo. Luego con el paso del tiempo y solucionada la deuda, mi abuela pide que esta tia le pase la casa nuevamente a su nombre. Mi abuela fallece hace año y medio pero la escrituracion a nombre de ella quedó a medio camino en el Ministerio de desarrollo social bajo un expediente donde figura copia del contrato de compraventa de mi tía hacia mi abuela en el 2014. Posterior a la muerte de mi abuela mi tía le vende la casa a otra de mis tías (son hermanas y también heredera) ya que supuestamente ella era la dueña legal y declaró que el contrato de compraventa de mi abuela ya estaba caducado y que por lo tanto la casa le pertenecia y si no nos poníamos deacuerdo la iba a donar al final a la venta la realizan sin firmar nada y sin escríbanos y la repartición del dinero de la venta se hizo desproporcionado entre los herederos ya que algunos recibieron y otros no. El problema empieza cuando piden que el resto de los herederos firmen unos papeles cediendo la parte como herederos. Nadie entendió porque pedían las firmas si supuestamente la dueña de la casa era mi tía. Asique ahí nos dimos cuenta que estaban evadiendo la declaratoria de herederos. El problema de esto es que varios de los herederos no querían vender la casa pero la supuesta dueña decidió lo que ella quiso que fue venderla a su otra hermana. La venta y tasación de la casa se hizo sin escríbanos presentes, y sin los herederos presentes, no se firmó ningún boleto de compraventa a la parte compradora por la venta ya que intentaron pasarla como válida ante escribano sin hacer declaratoria. Que pasa en este caso? Ya que mi mama tuvo que aceptar la decisión de venta de su hermana a otra de las hermanas sin que se respetará su decisión…. la declaratoria de herederos fue iniciada porque están tratando de escriturar.. mi mama no quiere vender la casa y tampoco sabemos si la declararon a ella como heredera.. A quien van a reclamarle el dinero que perdieron en una venta ilícita? Y como puede hacer mi mama para poder recuperar la casa? Espero su respuesta profesional.

  3. Hola saludos.. mi consulta es x un terreno que he comprado.. el cual el.titular fallecio.y deja un testamento
    Hereditario a su ahijada que vendría aser unica.. la cual no iso el tramite de
    Sucesion. Y decide venderlo tal como se encuentra. Solamente con el «testamento» mi pregunta. A todo esto
    Se puede escriturar? Puedo yo con el testamento abrir la sucesion?
    Siendo unica heredera me puede ceder derecho? Que necesito para escriturar?
    Saludos atte. Espero su respuesta

  4. Buenas noches, soy coheredera de una propiedad la cual se divide así: 50% de mi madre y mi padre, ambos ya fallecidos y 50% de mis abuelos maternos, también fallecidos. Hijos de mis padres somos dos e hijos de mis abuelos maternos son 9 contando a mi madre. Quiero vender mis derechos hereditarios sobre la herencia de mi madre, no así sobre la herencia de mi padre ya que él tenía otros bienes. Se puede hacer eso? La sucesión de mi madre ya tiene dictada la declaratoria de herederos pero las demas no están terminadas. Agradezco me esclarezcan esta duda.

  5. Hola compré un terreno en sucesión ahora el mismo abogado que me vendió me dijo que invadieron la propiedad y que èl ya entrego todos los papeles a otro estudio de abogados lo que le dije es que el que me estafó es el yo con el otro supuesto estudio no tengo nada que ver quisiera saber si puedo iniciar un juicio por estafa a este abogado y al dueño que me vendió el terreno ??? Gracias

  6. Hola, mi madre fallecio el año pasado, y habia terminado una sucesión, porque su madre, mi abuela, habia fallecido tiempo atras, somos 4 hermanos y mi padre, queremos vender la propiedad y queremos saber si podemos hacerla sin haber iniciado la nueva sucesión, todos estamos de acuerdo en vender, y habria que tener en cuenta que una de mis hermanas es menor de edad.
    Gracias,

  7. Estoy interesado en comprar un depto cuyos dueños son un matrimonio estadounidense con 3 hijos. El marido fallecio y la esposa y los hijos residen en Usa. Cuales son las posibilidades de concretar la operacion sin iniciar la sucesion y de la manera mas simple que evite largos tramites y sucesivos viajes de la/los propietarios a nuestro pais?

  8. Yo quiero saber si la casa se puede vender por tracto abreviado cuando los que venden tienen declaratoria de herederos pero no inscripta. Gracias.

  9. Hola, queria saber si podrias ayudarme a despejar mis dudas. Mi papa falleció hace un año y mi mama hace 5 años, tenemos dos inmuebles y un automovil a nombre de los dos. Somos tres hermanos y quisieramos vender el vehiculo. Podemos hacerlo sin necesidad de realizar la sucesion? o como minimo debemos comenzarla?
    Muchas gracias!!

    1. Es necesario que inicie sucesorio para obtener la declaratoria de herederos a los efectos de poder solicitar la venta anticipada de los bienes que integran el acervo hereditario. Saludos

  10. Hola Bueno días, yo estoy viendo la posibilidad de comprar la tercera parte de la casa de mi abuela, que pertenece a una tía, sus hijos lo único que se es que tienen la sucesión , en ese caso les compraría en esa etapa, no está inscrita en el registro de la propiedad. ahora bien, que gastos tengo que tener en cuenta para luego, de comprar dicha parte, para la inscripción del inmueble a mi nombre, o bueno esa tercera parte. gracias

  11. Buenas,
    Mi abuela fallecio, hicimos la declaratoria de herederos ( somos mi tia – hija de mi abuela- mi hermano y yo, mi papa murio). Se puede vender sin hacer la sucesion, o yo puedo comprar mi parte de la casa sn hacer la sucesion? solo con la declaratoria. Gracias

  12. Buenas noches, la consulta es la siguiente: mi papa es copropietario de una casa junto con su hermana y la madre de ambos(mi abuela). Ella fallecio y en la casa vive una tia de 96 años. Es intencion de mi papa que la tia siga viviendo alli como lo hace desde hace 60 años, pero su hermana quiere desalojarla. En este momento mi padre esta muy grave en coma. La intencion era comprarle la parte a su hermana. Que se puede hacer en este momento para comprar la parte de su hermana en estas circunstancias. Desde ya muchas gracias.

  13. Buenos días, la situación es la siguiente, compre una propiedad a una sra. Quien perdió a su esposo recientemente, el matrimonio solo tiene una hija menor de edad, la viuda me vendió la propiedad mediante una cesión de derechos por la mitad que le corresponde, dejando establecido que la viuda inicie y prosiga el sucesorio hasta la declaratoria de herederos a fin de que suscriba la sección por el 50% faltante, pero pone en la sección como única y universal heredera, cosa que entiendo no es así por su hija menor de edad, hasta ahi bien, la viuda inició hace poco el juicio y yo quiero ya definitivamente la propiedad, quiero que se inscriba a mi nombre en el registro del inmueble. Mi consulta seria que pasos son los siguientes, que opciones tengo y que facultades tengo como parte en el proceso, y que pasa si aparece otro heredero como algún otro hijo no reconocido

  14. Hola, muy buena explicacion, quisiera hacerles una consulta, somos cuatro hermanos, mi papa fallecio hace años y mi mama quiere vender la casa, necesita la firma de nosotros o puede hacerlo ella por su cuenta? (todos estamos de acuerdo ya que ella quiere irse a vivir con su hermana a entre rios el lugar donde nacio) que costo aproximado o que porcentaje del valor de venta saldrian los tramites y es necesario iniciar una sucesion o no?. Muchas gracias!!

  15. Hola!

    Muy buena la nota. Te consulto por el caso de una propiedad que era de mi padre y mi tío, ambos difuntos. Por un lado de la familia (mis hermanas y yo) iniciamos sucesión y se nos han declarado herederas de la mitad de esa propiedad. Por el otro lado, de mis primos hay uno que también falleció, no creo que sus hijos hayan hecho nada, ni el resto de mis primos tampoco. ¿Cómo podemos hacer para impulsar la venta pronto? con los que contactamos (son varios) quisieran vender porque nadie la usa y solo está generando deudas. Te agradeceré por la asistencia.

  16. Muy buena informacion
    Tengo una pregunta
    Soy hija unica, mi papa fallecio hace varios años y mi mama solo hizo sucesion de un auto que paso a mi nombre, ahora quiere vender su casa para irse a vivir conmigo pero las inmobiliarias me dicen que no se puede sin hacer la sucesion, como puedo hacer lo que ustedes redactaron como tracto abreviado ? Podría venderla asi sin hacer la sucesion ?

  17. Hola, consulta, hay un terreno cuyo propietario falleció (tiene escritura a su nombre), no hay testamento, los herederos no lo quieren, me lo ofrecen, a mi me interesa siempre que se me permita escriturar. Se puede hacer cesión de derechos ante un escribano firmando todos los herederos cediendomelo? Con eso, puedo escriturar? Gracias

  18. Buenos dias.
    Necesitaria hacer una consulta.
    Tengo una propiedad la cual esta a nombre de mis abuelos de parte paterna (fallecidos). Mi padre (fallecido, e hijo unico), no hizo nunca la sucesion de esta propiedad, pero con mi hermano (solo somos 2) hace años luego del fallecimiento de nuestros dos padres, iniciamos una sucesion abierta, y obtuvimos la declaratoria de herederos.
    Mi pregunta es, que tramites deberia hacer para poder vender a la mayor brevedad esta propiedad? Que documentación necesitaria para poder proseguir?
    Cabe destacar, que hace unos 14 años mi abuela de parte parterna (la dueña legal del inmueble) le hizo un poder administrativo sobre la propiedad a mi padre, ya que ella enfermo de alzheimer.

    Cualquier informacion me sera sumamente util!

    Muchas muchas gracias.

    Saludos

  19. Hola. Mi consulta es.. mis padres fallecieron. Y con mi hermano heredamos dos casas. Una para cada uno. De común acuerdo. Yo quiero vender la mía sin sucesión. El me firmaría q me cede la casa o el boleto de compraventa al comprador. Cómo se puede hacer. ?Gracias

  20. Mi consulta es si se puede hacer la venta de un inmueble y que el comprador se haga cargo de la sucesión. En ese caso, se respetan las partes correspondientes de los herederos que no están de acuerdo con la venta? Leí comentarios previos que mencionan lo siguiente:

    «La venta y tasación de la casa se hizo sin escríbanos presentes, y sin los herederos presentes, no se firmó ningún boleto de compraventa a la parte compradora por la venta ya que intentaron pasarla como válida ante escribano sin hacer declaratoria». Yo también me pregunto que hacer en ese caso?

  21. Buen dia. Mi consulta es la siguiente. Mi mama junto a 2 hemanos heredsron por parte paterna una casa en pcia bs as. Los 3 estan de acuerdo de venderla solo tienen la escritura a nombre del papa fallecido. Queria saber si si o si tienen que hacer la susecion a nombre de ellos o se puede vender sin eso?

  22. hola mi esposo falleció y Infonavit m dió mi casa ya me liberaron la hipoteca pero Ami me gustaría k el 50%de mi marido m imagino k m ceden los derechos al 100% yo kiero saber eskekiero los papeles a mi nombre las escrituras m Disen k tengo k Aser un juicio asciendo el juicio saldrán los papeles a mi nombre ??? yo no tuve hijos con el el no tiene hijos ni padres yo kiero dejar la casa a mi hijo el menor no kiero dejarle problemas

  23. Queria consultar como puede venderse un inmueble estando los herederos en diferenres partes del pais (Argentina) y en el exterior (España) y sin la posiblidad de viajar. No tienen sucesión hecha. Gracias

  24. Ahora si yo tengo una casa en condominio ( osea 2 casas 2 dueños en una sola escritura ) , he hecho todo los tramites de la sub division y cuando ibamos a firmar uno de los dueños de la otra casa fallecio , su esposa se niega a hacer el sucesion por falta de dinero , en mi parte mi marido fallecio y he hecho la sucesion » hasta la declaratoria de herederos » por que pensaba venderla por tracto abreviado , pero me encuentro trabado por la otra parte , quiero verderla como sea , ahi forma de ceder mi parte » de hacerla mediante una cesion de derechos » teniendo yo la declatoria de hederedos de mi marido ? o para esa cesion si o si tengo que terminar la sucesion por completa para ese caso .

  25. Holale comento!!!! Mi consulta es q mi madre kiere vender la casa x q es grande para ella y kiere comprar una ms chica c la venta d esa casa. ya q mi padre fallecio y la escritura esta nombre d los dos , necesita abrir juicio sucesorio ? Ya q somos tres hijas del matrimonio . Y 2 hijos fallecidos. Y una d mis hermanas no esta tan d acuerdo y las 2 si. Q deveria hacer mi madre en este caso ?

  26. Buen día estoy en una duda somos tres herederos y un hermano insiste en realizar la sucesión con otro abogado, que costos significaría para los dos restantes y quiere vender la casaen forma apurada a un valor mucho menor, gracias

  27. buen día Dra. Marcela Lorena Castosa

    Estoy por adquirir una propiedad que dice estar en sucesión indivisa, que documentación tienen que presentarme los herederos para poder comprar la propiedad??
    Saludos

    Valeria

  28. Buenos dias quisiera hacerles una consulta, somos 2 hermanass, mi papa fallecio hace 4 años y mi mamá quiere vender la casa que está nombre de ambos ( mamá y papá) , necesita la firma de nosotras ? hay que hacer una declaratoria de herederos , o puede hacerlo ella por su cuenta? que costo aproximado o que porcentaje del valor de venta saldrian los tramites y es necesario iniciar una sucesion , ésto ultimo queriamos evitarlo Muchas gracias!!

  29. Hola. Consulta, una mujer vende el terreno ( propietaria del inmueble, ya que la escritura está a nombre de ella ) , el marido falleció hace 5 meses , y solo está ella y el hijo. El abogado de ellos presento varios edictos para ver si algún otro heredero. Ahora bien , ellos me ofrecen el boleto de compra y venta con posesión inmediata y una vez que dale la sucesión , ahí es cuando podré escriturar. ¿Qué papeles necesitaría pedir para saber que no es una estafa? O que él terreno el día de mañana lo vamos a poder escriturar ? Gracias

  30. buenas tardes quería consultar lo siguiente;

    mi padre era el único titular de la vivienda que ocupaba,mi madre ya había fallecido y por declaratoria de herederos el era el unico heredero de la propiedad al cederle los cuatros hijo-entre la que estoy yo – a favor de el.
    Luego de un tiempo el decide venderme la propiedad a mi y a mi esposo,la compramos y hacemos la nueva escritura, la registro en el registro de la propiedad inmueble , mi padre continua viviendo en la misma hasta el dia que fallece; ahora bien mis hermanos tienen derecho a reclamarme sobre dicha propiedad actualmente? ya transcurrieron 15 años que fallecio mi padre y casi 20 años que la propiedad esta a nombre mio. Debo realizar algun tramite si la quiero vender? gracias

  31. Hola, muy buenas tardes… Mi consulta es la siguiente…

    Mi padre falleció hace 1 año, mi madre aún vive, ellos tienen una casa… Somos 7 hijas… Según nos enteramos mi madre vendió un pedacito de terreno a un vecino, sabemos que la escritura de la casa esta a nombre de mi madre, la pregunta es ¿puede ella vender sin nuestro consentimiento?
    Y me gustaría que por favor me aclaré, cuando uno de los padres fallece ¿qué porcentaje le corresponde al cónyuge vivo y a los hijos?

    Espero respuesta, muchas gracias…

  32. buenos dias
    mi madre murió. mi hermano y mi padre iniciaron la sucesion de la casa. ahora quieren vender, yo no estoy de acuerdo. pueden obligarme? gracias

  33. Saludos. Que página tan excelente. Los felicito.
    Si es posible y me pueden aclarar una duda que tengo al respecto de la venta de una casa.
    Mis Padres fallecieron y somos 4 hermanos los herederos, si se quiere vender la casa sin haber iniciado la sucesión, es decir ceder los derechos hereditarios pero uno de los hermanos se opone, ¿Como se procede en este caso? a parte 2 hermanos estamos fuera del país.

  34. Buenas, mi madre falleció hace 6 años, era madre soltera, tuvo 11 hijos con diferentes padres, yo tenia 18 años cuando ella murió y mis hermanos me sacaron obligada, de la casa por que supuestamente se iba a vender, la arre daron por 2 años y no he recibido nada de eso, y ahora la hipotecaron, sin el permiso mio y el 5 hermanos, no se ha echo sucesión, que podría hacer en ese caso, pues sólo unos pocos están sacando beneficio de la casa. Que me aconseja?

  35. Buen dia…quisiera consultar…tengo un terreno…que yo no conoci por estar en otra pcia…inicie juicio sucesorio…que no se termino ya que no pude viajar por problemas de salud podria vender…de ser posible…como deberia hacerlo….gracias

  36. buenas tardes disculpe la molestia tengo una gran duda mi madre murio ase 14 años al dia de hoy mi padre quiere vender la propiedad mi madre dejo testamento pero no se si aun asi el pueda venderla su regimen conyugal bienes mancumunados solo recuerdo q su testamento lo realizo en azcapotzalco

  37. Buenas tardes. Vendimos la casa en 2013, firmando cesión de derechos y boleto de compra venta simultáneos. La cesión de derechos hay que hacerla de nuevo pero los cesionarios cambiaron,so do en vez de tres. Modifica o anula el boleto de compraventa? Muchas gracias.

  38. Hola, Buenas! Quería consultarte, una tía falleció hace un mes. Ella no tenía hijos, estaba con una persona con el cual hizo solo el concubinato, pero esta hace 15 años con esa persona, pero mi abuelo todavía vive ya q mi abuela falleció hace unos años, tamb tiene 2 hnos más. En este caso quien sería el heredero!? Muchas gracias

  39. Buenos dias:
    El caso sobre el cuàl quiero destacar es el siguiente:

    Somos tres hermanos , me entero que mi madre la titular de un inmueble fallece,

    En mi caso vivo solo en buenos aires y me informan que la propiedad mencionada la comprò uno de mis hermanos del cuàl nunca tuve relaciòn alguna, solo que hace unos años atràs me pidiò que le hiciera a travès de un escrito una cesiòn de derechos a cambio de nada, estando en vida mi madre.

    Cabe aclarar que durante un lapso importante de tiempo se hacìa cargo de la renta del mismo sin rendir cuentas por lo menos a mi persona.

    Obviamente la propiedad se la comprò a mi madre y nunca nos comunicò a mi persona ni a mi otro hermano situaciòn que pude constatar por medio de una comunicaciòn telefonica.

    La pregunta que quiero realizar tiene que ver con:
    Si me solicitò una cesiòn de derechos a la que nunca accedì, esta premisa era indispensable para realizar dicha operaciòn para poner la propiedad a su nombre?
    O pudo generar una operaciòn fraudulenta para obtener dicho propòsito como una venta simulada?

  40. Hola: Poseo el título de propiedad de la casa de mis padres. Soy única hija. El título está a nombre de mi padre, ya fallecido. Mi madre, también fallecida, no realizó la sucesión. Me dijeron que por ser «Poseedora legal» estaba en derecho. Es así? Gracias . Saludos.

  41. Hola buenas tarde mi consulta es sobre que compre una parte de terreno por cesion de boleto de compra y venta donde di el 30% del valor del terreno y a pagar 48 cuotas fijas pero aun no teniendo la posecion del terreno y por falta de documentacion sobre escritura por parte del vendedor quiero suspender esta cesion ,hay una persona que me quiere comprar la cesion de boleta de compra yventa mediante una subrogacion,es legal esto ella seria la subrogada yo la subrogante y a la persona que le di el 30% el deudor ya que ella me devuelve el dinero pagado ,y yo le cedo la cesion de boleta de compraventa del terreno firmada

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