¿Vas a alquilar? ¿Qué tenés que saber antes de firmar un Contrato de Alquiler?

Ya sea que tengas una propiedad que quieras alquilar o que quieras alquilar un lugar para vivir o iniciar un emprendimiento, hay ciertas cosas que tenés que saber sobre un Contrato de Alquiler.

Desde 1984 los Contratos de Alquiler estaban regidos por la Ley de Locaciones Urbanas N° 23.091. A partir del 1 de Agosto del 2015 entró en vigencia el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que trae algunas modificaciones en los Contratos de Alquiler ¿Cuales son los principales aspectos del régimen vigente?

TERMINOLOGÍA LEGAL:

«Locatario» es quien es propietario de lo que se va a alquilar, «Locador» es quien va a utilizar aquello que se alquiler y la propiedad u objeto que se da en alquiler es «La Cosa Locada». Por todo ello al «Contrato de Alquiler» se lo denomina «Contrato de Locación».

¿Cuál es el plazo mínimo? Si no se establece un plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por 2 años, ya sea con destino habitacional o comercial.

¿Cuál es el plazo máximo? Ningún contrato puede contener un plazo mayor a 20 años para el destino habitacional ni 50 años para los otros destinos.

¿Qué pasa si vencido el plazo se continúa alquilando? Si no se firma un nuevo Contrato de Alquiler no hay «tácita reconducción». Esto significa que si una vez vencido el plazo fijado en el Contrato de Alquiler la relación continúa es solo eso: «continuación de la relación» en los mismos términos contratados en un principio.

En ningún caso se prorroga el contrato como si se hubiera firmado uno nuevo y cualquiera de las partes puede finalizar el contrato en cualquier momento. Es decir,  la prórroga del Contrato de Alquiler “de palabra” carece de efectos y debe realizarse siempre por escrito.

¿Hasta cuándo son responsables los garantes? Los fiadores son sólo responsables mientras el Contrato de Alquiler que suscribieron esté vigente. Una vez que Contrato de Alquiler haya finalizado por cualquier causa la garantía cesa automáticamente y, en consecuencia, el propietario no podrá reclamar al garante alquileres en el caso de que el inquilino continúe utilizando el inmueble sin pagar.

Cuando se renueva un Contrato de Alquiler, por más que sea sobre el mismo inmueble y entre las mismas partes, se deberá pedir nuevamente al fiador que lo suscriba para que la garantía tenga validez.

¿Se puede subalquilar? Si, se puede alquiler a su vez a una tercera persona. En los casos en que está permitido se le debe dar aviso al propietario, indicándole los datos de la persona con quien se propone contratar. El propietario deberá contestar el aviso en un plazo escueto de solo 10 días, manifestando su conformidad o disconformidad a la propuesta efectuada.

No obstante, si se pacta que no se puede subalquilar.. no se puede.

¿Cuál es el tope del depósito en garantía? El máximo es el importe equivalente a un mes de alquiler por cada año contratado. Es decir, salvo casos específicos, si el plazo mínimo son dos años por regla general la mayoría de las veces será legal solicitar hasta un máximo de dos meses de alquiler en concepto de «depósito en garantía». Desde ya que estas sumas deben devolverse al inquilino al momento de la restitución del inmueble en el estado en que lo recibió.

¿Cuántos alquileres anticipados se puede exigir? Solo uno. Usualmente se establece el pago anticipado del mes en curso.

¿Se puede fijar el pago de valor llave? No.

IMPORTANTE: Los topes respecto al depósito en garantía, los alquileres anticipados y al valor llave son solo aplicables cuando el destino del alquiler es habitacional. No tienen ninguna validez cuando se trata de un Contrato de Alquiler con destino comercial, pudiendo pactarse por ejemplo, varios alquileres en concepto de depósito en garantía, varios alquileres anticipados e incluso una suma de dinero en concepto de valor llave.

¿Quién paga las reparaciones? El inquilino podrá reclamar al propietario el pago de los gastos que conlleven la realización de las «mejoras necesarias». En todo caso, si es urgente podrá requerir el reintegro de los gastos ya efectuados al propietario siempre y cuando le haya dado aviso previo.

Ojo, esto rige aun en el caso de que no lo hayan arreglado así excepto que el contrato finalice por culpa del inquilino.

¿Quién paga las expensas, servicios e impuestos? En principio es el propietario quien está obligado a pagarlos. No obstante, nada impide que se pacte que sea el inquilino quien asuma el pago de los gatos de expensas, servicios e impuestos. En este último supuesto, la falta de pago de ellos puede conllevar a un desalojo en los mismos términos en que sucedería si no hubiera pagado el alquiler.

¿Puede finalizarse antes del plazo? Para poder finalizar el Contrato de Alquiler deben haber transcurrido como mínimo 6 meses de su vigencia. A su vez, si sucede durante el Primer Año se debe abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler y, transcurrido dicho lapso, un mes de alquiler.

Está opción es a favor del inquilino, quien siempre debe notificar al propietario de su decisión (aunque no se establece con cuánta antelación).

¿Qué sucede si fallece el inquilino? El Contrato de Alquiler puede ser continuado, en las mismas condiciones pactadas hasta el vencimiento del plazo fijado, por quien habite el inmueble al momento del fallecimiento y haya recibido un «ostensible trato familiar» durante al menos un año antes del fallecimiento.

Se trata de una opción en beneficio de los convivientes del inquilino y, en ausencia de estos, de sus herederos.

¿Cuándo procede el desajolo? El propietario puede dar por finalizado el Contrato de Alquiler y solicitar judicialmente el desalojo:

-cuando el inquilino utiliza el inmueble para un destino distinto al acordado o lo utiliza de modo irregular (por ejemplo, perturbando a los vecinos).

-por falta de conservación del inmueble o su abandono sin dejar a nadie a cargo.

-por falta de pago de alquiler (o las expensas, impuestos y tasas en su caso) durante 2 períodos seguidos.

Prohibición de Actualizar: se encuentra prohibido aplicar cualquier tipo de índices para actualizar el monto de los alquileres. Pero ojo, aún nada se ha dicho sobre los mecanismos de alquileres escalonados o de las bonificaciones para el primer año de alquiler.

Vía ejecutiva para el cobro de alquileres: En el supuesto de que el inquilino sea judicialmente obligado al cumplimiento de la obligación de pagar los alquileres se le aplicará el trámite más breve posible. No solo se incluye el valor en dinero de los alquileres, sino además toda obligación a que se haya comprometido (expensas, servicios, impuestos, etc).

AVISO LEGAL:

El contenido del presente es al solo fin informativo y de interés general. Desde ya que no reemplaza la consulta a efectuar con un profesional en la materia, quien deberá evacuar todas las dudas analizando el caso en particular.

Es aconsejable que, dada la extensa duración de un Contrato de Alquiler -mínimo 2 años-, se evalúe siempre la posibilidad de que el Contrato sea redactado por un abogado, quien ajustará las cláusulas de acuerdo a los requerimientos e inquietudes de las partes.

Los honorarios profesionales serán siempre una inversión si se tiene en cuenta que un gran número de Contratos de Alquiler terminan en la justicia precisamente porque su redacción es imprecisa o porque no se han tomado los recaudos ni las garantías suficientes para asegurar el cumplimiento eficaz del contrato.

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